一篇读懂工业上楼6大典型模式7大代表案例未来3大趋势

  随着经济加快速度进行发展，慢慢的变多的城市在产业高质量发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这样一些问题，各大城市开始积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。

  2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。

  其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明白准确地提出要推广“工业上楼”模式。

  工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。我们大家都认为工业上楼具有以下特征：

  上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、人机一体化智能系统、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

  工业是实体经济的主体，在经济稳步的增长目标的驱动下，工业发展往往面临转变发展方式与经济转型加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：

  一方面，高新技术跨界融合的新兴起的产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设规定要求更高； 另一方面，生产技术的提高，也使得工业上楼成为可能。

  随着城市发展规模逐步扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对公司获取产业生存空间的压力越来越大。

  根据发展成熟度，国内工业上楼模式可分为4类，国外的经验有2类。国内工业上楼模式如下：

  改革开放以来，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，变成全球重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题，逐步推动了工业上楼的发展。

  同时，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，陆续出台了一系列土地、工业上楼有关政策。如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推进高水平发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。

  全至科学技术创新园前身为茅洲山工业园，地处深圳边缘地带，占地5公顷。园区改造前为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造业，企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。

  2011年，茅洲山工业园改造启动，拆除部分厂房，建设高层厂房，通过工业上楼实现了园区原地提升，工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。

  园区内科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，每个单元设立独立茶水间、洗手间，公司能够在前端做研发和办公，在后端做生产，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求。

  宝安区是深圳市工业大区、产业大区，也是深圳市未来先进制造业集聚区和重要增长极，为了进一步推进工业上楼发展，2019年7月宝安区出台了国内第一份针对工业上楼的详细工作指南，对工业上楼适合使用的范围、产业引导、建筑规划设计等作出了详细的指引规范。

  新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴起的产业，和我区优势传统制造业以及我区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节；

  芯片、生物医药、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端医疗设施制造及产品、移动智能终端、新能源、新材料等产业的小规模中试及生产制造环节；

  园区应布局合理，充分保障货物运输及室外生产、堆放场地的使用需求，在首层设置装卸货车位及装卸货站台；

  平面设计应最大限度地考虑生产的基本工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边布置。对于采用2个及以上生产单元或长边超过80米的高层厂房，可适当考虑中间核心筒布置方式。每个生产单元内宜设置一处不少于2平方米的综合管井；

  货梯数量应与高层厂房规模及平面布局相匹配，货梯宜区分高低区。保证每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯；

  首层地面荷载不低于1200公斤/平米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平米，并考虑楼层净高与荷载的关系；

  立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念。

  松山湖智谷产业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城融合的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为核心产业，构筑公司制作、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。

  松山湖智谷一期总建筑面积（不含地下车库）为77万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%，以人机一体化智能系统产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。松山湖智谷工业上楼产品具有两大优势特征：

  潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里面每一层，每300平米都做了洗手间的管道预埋，将来可改写字楼。

  享受50年独立红本产权分割销售，分割销售到套，每层最多可以分成7个单元独立出证。

  松山湖智一期已建成并入驻的工业大厦，一共2栋，楼层数分别为10层、11层，已于2018年12月竣工验收，采用全玻璃幕墙设计。目前，工业大厦已经基本招商完毕，从产业体系看，电子信息约占37%、智能制造装备约占33%。

  垂直运输能力：每栋配备高速智能客梯、货梯共6台，两台3吨，两台2吨，两台1.6吨

  华南创谷位于佛山国家高新区，核心区占地330亩，总建筑面积约42万平方米。园区定位为全力发展开关电源、逆变器等电源电子产业，打造现代电源及节能技术科技园区的标杆。都市型厂房是华南创谷主打的工业上楼产品， 一共23栋，面积约31.7万平方米，包括通用型厂房和定制型厂房。

  荷载：通用型厂房承担重量不低于800kg/平方米，定制型厂房荷载依据企业要求建设

  苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府鼓励工业用地集约节约利用。

  如苏州工业园区营商环境30条提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。

  1995年，苏州工业园区引入新加坡企业腾飞集团，借鉴新加坡多层厂房开发经验，打造了“腾飞新苏工业坊”，当时容积率1.25，建筑面积11.61万平方米，为8幢两层厂房。

  2016年，根据产业体系调整和经济转型升级的需要，腾飞集团拆除了3幢两层老厂房改建为6幢6层厂房，容积率提高至1.8，地上建筑面积增加了43.5%，达到16.66万平方米，并扩建了地下一层建筑2万平方米。

  BioBay六期项目占地面积12.47公顷，建筑面积约32万平方米。项目定位于围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，建设高端新型医疗器械产业园区。涵盖16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼。

  在“产业升级、形象升级、土地利用率升级”的背景下，项目拆除原有单层厂房，聚焦盘活存量，创优增量，通过新型产业载体开发，打造“工业上楼”标杆，为苏州生物医药“一号产业”发展提供新动能。

  经更新，项目容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度从30米提升至100米以上，地上建筑面积增加了50 %，达到约25万平方米，并扩建了地下建筑一层达 7 万平方米。

  设计方FTA从功能、空间以及建筑形象等方面对产业用地进行“提质增效”，在提供足够产业用房保障生产的基础上，增加了高层研发楼与高层综合配套楼等功能空间，为生物医药公司可以提供研发空间、交往空间与生活空间，进而打造出资源更聚集、功能更复合的产业生态雨林。

  苏州生物医药产业园自2007年开园以来，已聚集500余家生物医药高科技创新企业、近35000名高层次科学技术人才，形成了创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群，全力构建世界一流的生物产业生态圈。

  园区产品组合：16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼。

  青岛以城阳区作为工业上楼的先行区。为缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾，城阳区率先出台了工业上楼政策，并规划建设工业上楼项目。2020年，城阳区签约12个工业上楼项目，并开始陆续开工建设。

  产业引导：重点发展电子及通信装备制造，计算机及办公设备制造，医疗仪器设施及仪器仪表制造、航空、航天器及设备制造等先进制造业和新材料、新能源、节能 环保、大数据、人工智能、物联网等新兴起的产业；鼓励投融资机构、 研发机构、服务机构和生产性服务业入驻，助力企业未来的发展”；

  运营模式：开发商必须自持总建筑面积的30%以上，其中配套设施面积必须全部自持，自持部分只能自用或出租，允许整体转让，不得分割转让。鼓励工业综合体按幢、层等固定界限为基本单元分割转让；

  最小分割：生产性用房原则上不低于500平方米，生产性服务业用房原则上不低于100平方米；

  对工业综合体基础设施配套费实行第一层全额征收、 第二层减半征收、第三层及以上免征政策；分割转让产生的区级贡献各按50%给予工业综合体开发投资企业和所在街道办事处等额奖励；

  土地和房产使用产生的区级贡献按50%给予工业综合体开发投资企业三年等额奖励；

  引进企业获得国家、省、市级奖励（规上企业、品牌建设、创新平台建设、首台套、专精特新等）的，按所获奖励额度给予运营管理机构20%的奖励；

  按70元/平方米/年的标准给予工业综合体开发投资企业已租赁的自持部分厂房三年租赁费补助；

  对工业综合体每亩经济贡献达到50万元、100万元和200万元及以上的，分别按当年区级贡献的20%、30%、40%给予运营管理机构同年度的一次性等额奖励；

  基础设施配套费全额拨付给街道办事处，用于专项配套建设；新征土地开发建设的，按每亩5万元的标准奖励工业综合体项目所属街道办事处。

  联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于今年7月刚开园，将以人机一体化智能系统、电子信息、生物医药等战略新兴起的产业为主导产业，主要建设内容为研发中试楼、标准厂房、定制厂房、配套设施等业态。

  香港由小渔村发展成国际大都市，工业扮演了举足轻重的角色。随着香港工业经历起飞、兴盛、衰落的发展阶段，其工业上楼的发展也经历了推广普及到更新发展的过程。

  上世纪50-60年代，香港工业发展以低技术、劳动密集的手工业、轻工业为主，如车衣、胶鞋、五金用品和搪瓷用品等，多以家庭式经营；随后数十年，经过内地企业家、资本家的涌入和带动，香港制衣业、塑胶业和电子产业等逐渐发展起来，推动了工业经济的转型并进入全盛期， “香港制造”成为国际认同的品牌。为解决土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，香港出现了大量的工业大厦。

  随着上世纪80年代内地改革开放，由于成本差距引发大量港商纷纷迁出，北上大陆建厂，香港工业出现空心化，原先工业上楼的高层厂房开始没落，带来了城市社会、安全等诸多问题，未解决这样一些问题，香港开始实施工业大厦活化行动，也被称为港版城市更新，数千栋工业大厦重新焕发新生。

  新海怡广场原名为海怡工贸中心，是由工业大厦活化而成。海怡工贸中心于1993年建成，楼层数24层，当时作为工业大厦用途。2003年，该大厦获香港城市规划委员会批准，改性为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场，并于2009年改名为新海怡广场。

  新加坡地小、资源短缺，但是工业发展是其经济发展的重要内容之一，因此，政府不断创造土地空间满足工业发展的载体需求。

  新加坡堆叠式厂房就是在这样的背景下产生，是一种新加坡独创的、专对于从事都市型无污染产业的中小型企业的工业空间模式，为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。在新加坡，堆叠式厂房基本由其贸工部下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，因此也被认为是由国家孵化扶持形成的。

  新加坡堆叠式厂房80%以上为4层，少数4-9层，呈现为三层叠三层的形态。

  每栋8-16个单元不等，每个单元三层楼面，包括中试生产制造区域、研发办公区域、仓储区域；

  每层均可通行45 英尺（13.7米）宽的集卡，并有直达电梯，货物直达每个楼层；

  首尔作为亚洲代表性的发达城市，土地资源紧缺是其发展工业面临的主要困难，随着政府逐渐意识到工业会让城市变得更健康、更有机能性，工业上楼成为首尔保留城市内工业、防止工业流失的重要手段。一方面，工业上楼解决城市内部缺乏可用工业用地问题；另一方面，可以在一定程度上完成企业对工厂管理的高效性。

  首尔工业上楼模式也被称为公寓式工厂，因为在其高层厂房的地面层往往布局有完善的配套设施及商店，服务工厂员工及附近居民，有的周边还配套有宿舍。

  地面层布局完善的配套设施及商店，供工厂及附近居民使用，有些大楼附近配有宿舍。

  总体而言，工业上楼一地一议，对于土地资源充沛的二三线城市&重工业产业特征的城市，我们大家都认为短期内并不适合推广工业上楼。但随着产业转型发展需求与土地资源有限的矛盾越来越突出，工业上楼终将慢慢的变成为一种趋势。

  由于工业上楼的成本和工业生产的需求原因，工业上楼的对象将聚焦具有“轻型生产、环保型、低能耗”特征的战略性新兴产业。

  产品构成的标准化：确定产品构成、产品比例、自持比例、分割转让等的对应关系。尤其是土地政策对这些尚无界定的城市，政府或将确定工业上楼产品构成的标准；

  建筑指标的标准化：为确保工业上楼的切实落实，政府或在工业上楼建筑规划设计方面，对荷载、层高、货梯、卸货平台、柱网轴线距离等作出相关规定。

  趋势三：产业符合 “轻型生产、环保型、低能耗”特征基础上，由珠三角向其他沿海地区及内陆一线城市推广

  珠三角城市：工业上楼将成为大趋势。以深圳、东莞、佛山等成为典型代表，其他合乎条件的城市或将加大工业上楼发展力度；

  长三角等沿海城市：依据城市产业特征不同，工业上楼发展势头不一。苏州、杭州、青岛等产业较新、较轻的城市，正在尝试工业上楼；宁波、嘉兴、无锡等重产业特征，对工业上楼的需求尚且没明显表现；

  内陆一线城市：逐步尝试并推广。以省会和工业强市为代表的内陆城市，工业上楼的新型工业楼宇模式或将成为其产业转型升级、构建具有比较优势产业生态圈的巨大推力。

  在在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，工业上楼作为一种空间创新模式，正逐渐被推广，不少城市也正在积极规划、建设“工业上楼”项目。

  如果您正在实践此类项目，期待我们的研究与实践对项目有启发，欢迎联系我们，交流更多！

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